Prestar serviços jurídicos pela via extrajudicial, por diversos motivos conhecidos, é sempre a melhor opção para os clientes e para advogados. No entanto, o caminho para desempenhar tal mister nem sempre é tão conhecido assim.

Diante do exposto, de maneira clara e completa, esmiuçarei como realizar a usucapião extrajudicial de bens imóveis.

O novo Código de Processo Civil trouxe a possibilidade de processar, pela via extrajudicial, as seguintes modalidades da usucapião: extraordinária – art. 1.238, CC; ordinária -art. 1.242, CC; especial urbana (ou usucapião pró-moradia) – art. 1.240, CC e art. 183, caput, CF; especial rural – art. 1.239, CC e art. 191, caput, CF; especial coletiva – arts. 10 a 14, Estatuto da Cidade; especial indígena – art. 33, Lei nº 6.001/1973; usucapião quilombola – art.68, ADCT;e, usucapião por abandono de lar – art.1240-A, CC.

Neste sentido, até então, não são admitidos pedidos extrajudiciais para as modalidades enumeradas a seguir: usucapião tabular – art.214, Lei de Registros Públicos; e, usucapião administrativa – art.60, Lei do Programa Minha Casa, Minha Vida.

Primeiramente, o procedimento de usucapião extrajudicial imprescinde da presença de um advogado com procuração com poderes específicos para a atuação.

Se o caso concreto for o de uma das modalidades admitidas, o interessado deve reunir os documentos arrolados nos incisos do artigo 216-A, com exceção do “justo título”, do Código de Processo Civil.

Os documentos mencionados no inciso IV, do referido artigo podem ser: contas de água, luz, telefone, TV, gás etc; cadernetas de IPTU, ISS e outras; alvarás de licenças; certidões de uso do solo; autos de vistoria; AVCBs; habite-se; enfim, quaisquer documentos que comprovem a posse do Requerente ou dos seus antecessores.

Recomenda-se que o interessado separe um ou dois documentos para cada ano, especialmente para comprovar o início da posse.

Estes documentos deverão ser levados, preferencialmente no original, a qualquer um dos Cartórios de Notas da cidade em que o imóvel está registrado. Juntamente com os documentos, o advogado deverá elaborar um requerimento de Ata Notarial para reconhecimento da usucapião extrajudicial.

Neste requerimento, o advogado deve: qualificar as partes requerentes, inclusive indicar o e-mail delas; anotar a modalidade da usucapião pretendida e indicar sua base legal e/ou constitucional; esclarecer sobre a origem e as características da posse; atestar se há a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo, indicando, também, às respectivas datas de ocorrência; indicar o nome e estado civil de todos os possuidores anteriores, cujo tempo de posse foi somado ao do requerente para completar o período aquisitivo; anotar o número da matrícula ou transcrição da área onde se encontra inserido o imóvel usucapiendo ou a informação de que não se encontra matriculado ou transcrito; apresentar o valor atualizado atribuído ao imóvel usucapiendo; atestar que não pretende valer-se da usucapião como meio de burla dos requisitos legais do sistema notarial e registral e da tributação dos impostos de transmissão incidentes sobre os negócios imobiliários; declarar o conhecimento de que a prestação de declaração falsa configurará crime de falsidade, sujeito às penas da lei.

Em posse do requerimento e dos documentos acima mencionados, formar-se-á um processo administrativo no Cartório de Notas, o qual terá um custo. O valor é tabelado e fixado entre faixas de acordo com o valor venal ou o valor de mercado do imóvel, a critério do Requerente.

Concluída a análise deste processo, se satisfatória, será lavrada a Ata Notarial, a qual deverá ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis que em o imóvel usucapiendo está registrado, juntamente com uma petição inicial, nos termos do artigo 319 e ss. do Código de Processo Civil.

Novamente, o pedido poderá ser acolhido ou rejeitado e, neste caso, é possível ingressar com uma ação judicial.

No Cartório de Registro de Imóveis novos procedimentos serão adotados, especialmente para dar ciência à eventuais interessados. Neste sentido, a União, o Estado, o Distrito Federal e o Município serão cientificados para que se manifestem, em 15 (quinze) dias, sobre o pedido; titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, também serão notificados, via título de doc. (RTD), para concordarem expressamente com o pedido; e, terceiros eventualmente interessados, serão cientificados por edital, a fim de lhes garantir o direito de manifestação, no prazo de15 (quinze) dias.

Em caso de impugnação do pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, por qualquer das partes mencionadas, o oficial de registro de imóveis remeterá os autos ao juízo competente da comarca da situação do imóvel, cabendo ao requerente emendar a petição inicial para adequá-la ao procedimento comum.

No Cartório de Registro de Imóveis, também há um valor a ser honrado, nos mesmos parâmetros expostos acima, sendo 50% (cinquenta por cento) deste valor com o ajuizamento do processo extrajudicial e 50% (cinquenta por cento) ao final, além da quantia referente ao próprio registro.

Por fim, reitera-se a vantajosidade no que toca a duração do procedimento extrajudicial se comparado com a via judicial, sendo que, feita aquela opção, o mais moroso para a conclusão do trabalho encontra-se na reunião dos documentos pertinentes, haja vista que os trâmites nos respectivos Cartórios são muito mais céleres que os entraves jurídicos. Tecidas estas considerações, delineado está o caminho para valer-se desse novo instituto jurídico, sem qualquer dificuldade.